Москва. Лето.
Квартирный вопрос продолжает “портить” население и теперь уже не только Москвы. Не смотря на то, что в настоящее время в России выдано ипотечных кредитов более чем на $500 млн., эта сумма, конечно, не отражает реальную проблему большинства жаждущих: где жить? А точнее на что купить.
Доля ипотечных кредитов в портфелях российских банков составляет не более 7%, в тоже время в портфелях западных банков она близка к 25%. Опыта действительно мало, что не удивительно - значительное число ипотечных программ было запущено банками лишь в 2004 году. Более 40% ипотечных кредитов в России выдаются банками, использующими специализированные решения Центра Финансовых Технологий и это, в принципе, делает ипотечные программы похожими одна на другую. Рост рынка ипотечного кредитования составляет 30% в год.
Самое распространенное предложение на рынке - это кредит на 10 – 15 лет под 17% годовых в рублях или 13% годовых в валюте, при этом минимальный размер собственных средств заемщика не должен быть менее 20 - 30% от стоимости квартиры. Если жилье приобретается на стадии строительства, то процентная ставка увеличивается. Банки охотнее кредитуют приобретение на вторичном рынке. Ведь они дают кредит под залог квартиры. А что будет залогом, если этой квартиры еще физически нет или она есть, но юридически не принадлежит покупателю? При приобретении квартиры на вторичном рынке у продавца должна быть справка, что он не состоит на учете в психоневрологическом диспансере.
Порядок погашения денежного обязательства и уплаты процентов, как правило, это равные ежемесячные платежи. Если стоимость жилья в два и более раза превосходит сумму кредита, то ежемесячный платеж должен составлять не более 50% от суммы дохода заемщика.
Соответствует ли эти предложения чаяньям народа? По данным РОМИР почти 90% россиян не выражают желания воспользоваться ипотекой в 2005 году. Президент России озабочен. Правительство пытается сдвинуть проблему, а Дума принимает, что-то важное. Но вопрос так и остается вопросом.
Для получения кредита по ипотечной программе заемщик должен соответствовать ряду серьезных требований. Основное – это наличие собственных средств. Отсутствие значительных накоплений серьезно осложняет процесс получения кредита. Дальше - это ежемесячный доход и стаж работы. В условиях отсутствия у значительного числа населения “белой” зарплаты требование представить справку по форме 2-НДФЛ приводит, после ее просмотра, к отказу в выдаче кредита. При иных способах подтверждения кредитоспособности ставка процента по кредиту будет выше, чем при представлении официальных документов с хорошими показателями.
Показатели эти, на сегодняшний день, просты: Ваш официальный доход должен быть не ниже 400 условных единиц, а лучше что бы он был ближе к 1000. При этом Вы можете рассчитывать на получение от банка суммы от 20 000 до 50 000 тех же единиц. Или, другими словами, размер кредита может достигать от 30- до 40-кратного размера дохода заемщика. Срок кредитования при этом составит не менее 10 лет, а ставку предложат минимальную.
Возраст заемщика тоже важен. В принципе кредиты предоставляются гражданам в возрасте от 18 лет при условии, что срок возврата денег наступит до исполнения заемщику 75 лет. Но существуют программы, по которым заемщик не должен быть старше 30 лет, что вполне объяснимо с точки зрения продолжительности жизни российского народа.
Некоторые банки требуют наличие поручителей. Основное требование: совокупные доходы этих поручителей не должны быть ниже доходов заемщика. Поручителем может выступить и юридическое лицо, то есть Ваш работодатель. Это, кстати, может смягчить позицию банка при изучении Вашей справки с “белой ” зарплатой, которую этот работодатель и выдал.
Принимая решение о выдачи кредита банк должен обезопасить свои вложения со всех сторон. Ваша жизнь должна быть застрахована и страхование оплачивает заемщик. Даже при положительном решении Ваша недвижимость станет предметом залога пока банк не получит деньги назад. Но любой залог требует оценки, а соответственно и оплаты услуг оценщика. Сам договор залога заверяется нотариально, т. е. опять расходы. Сам по себе залог не обременительный – заемщик может зарегистрироваться в квартире на постоянной основе. Можно предложить и другой залог с адекватной ценой. Например, квартиру родителей, если они конечно согласятся.
Многие банки вообще приветствуют привлечение родственников к процессу кредитования, так как только они реально смогут Вас поддержать при возникновении финансовых проблем.
При выборе банка надо обратить внимание и на отсутствие моратория на досрочное погашение кредита. Не каждый кредитор готов терять свои проценты. Изучите ставки и возможность их снижения в процессе выполнения договора, если в будущем банк их снизит для новых заемщиков. А так как срок кредитования может составлять более 15 лет, то вероятность такого снижения достаточна велика.
Размер штрафов за просрочку выплат или за досрочное погашение, а так же ограничения на размер внеочередной выплаты тоже изучите. Учтите дополнительные расходы на оформление самого кредита и расходы на оформление документов по квартире и ипотечному страхованию. Иногда это приводит к дополнительному кредитованию и некоторые банки с удовольствием предоставят Вам потребительский кредит на эти цели.
Проект “Все кредиты для народа” внимательно следит за развитием ипотеки и советует Вам принимать обдуманное решение в вопросе кредитования. Надо быть готовым к тому, что значительную часть своих ежемесячных доходов в течение длительного времени Вы будете направлять на выполнение своих обязательств перед банком. Ни банкротство кредитора, ни семейные неурядицы, такие как развод, ни потеря работы не освободят Вас от их исполнения. Быть добросовестным заемщиком не легко, но можно.
Приобретение недвижимости по программе ипотечного кредитования не возможно сравнить с покупкой в кредит какой-нибудь бытовой мелочи. Но мы советуем начать именно с этого. Создайте свою безупречную кредитную историю. Чем больше Вы покупаете товаров в кредит, а затем добросовестно гасите свои долги, тем понятнее становится Ваша кредитная история для банка. Соответственно и решение его по ипотечному кредиту принимается адекватное.
Число россиян, желающих купить квартиру в кредит, будет только расти. Финансовая стабильность и рост доходов народа только увеличивает число потенциальных заемщиков. Но требуются изменения и в ипотечных программах банков. Пока же общее направление этих изменений идет только в сторону смягчения условий кредитования. Сроки кредитования постепенно удлиняются, снижаются требования к величине собственных средств заемщика и сведений о его доходе, уменьшаются и ставки. Но о широкой доступности ипотеки для народа в настоящее время говорить пока рано.
Про ипотечный бум мы будем говорить когда сроки кредитования станут не менее 20 лет, когда процентные ставки не будут выше 5-7%, а минимальный первый взнос не превысит 5%. Когда бюджеты различных уровней прекратят наживаться на налогах при приобретении квартиры в кредит.
“Все кредиты для народа” постарается информировать Вас обо всех существенных решениях по этому вопросу. Будьте здоровы и квартиру Вам в руки.